澳門中華總商會2024澳門工商業座談會

澳門建築置業概況，回顧及展望

謝思訓會長代表商會發言，就2024澳門住宅巿場作回顧及展望。

前言

• 經歷三年疫情後，2023年為澳門首個復常年度，我們今日會以經濟及樓巿數據為基礎，加入澳門房地產市場的特殊性，從而對課題作出一些分析及建議。

經濟

環球經濟

• 過去數年，在國際貿易糾紛、環球疫情，多國中央銀行緊縮貨幣政策，及地區戰亂的情況下，導致國際供應鏈破裂、全球利息及油價高企，個别地區通脹急升，及投資氣氛簿弱等現象同時浮現。

• 中國經濟方面，疫情後期望的經濟反彈尚未出現；國家統計局數據顯示，2023年住房銷售面積及金額較2021高峰分別下跌41.7%及34.2%，房地產業鏈受嚴重影響。

澳門經濟

• 2023首3季年澳門GDP為MOP2,530億，較去年同期上升77.8%；較疫情前2019仍然下跌22.6%。即重啟經濟後，本澳經濟已經回復到疫情前77.4%。

• 博彩收益方面，2023全年錄得MOP1,830億元，較疫情時2022急升333%；博彩收益亦已回復到2019的62%；根據一家國際投資銀行估計，2024澳門博彩收益可達MOP2,340億，回復到2019的80%。

• 入境旅客在疫情後大幅上升，2023年全年錄得2,821萬人，較2022急升接升4倍(394%)；與2019 (3,940萬)相比，入境旅客已回復71.6%。

• 隨著旅客數目大幅回升，首3季零售業銷售額為MOP656.8億元，較去年同期上升53.1%；然而，值得注意的是，在疫後旅客報復性銷費帶動下，零售業銷售額較疫前2019首3季還要高出16.3%。

• 居民存款由疫情前2019年底的MOP6,706億元，增至2023年11月MOP7,074.6億，意味著由於經濟前景存在不確定性，加上高息環境，居民消費保守，傾向存款於金融體系內；當中，從金融管理局數據可觀察到，在過去一年，居民存款由活期轉向定期存款的比例增加了。

房地產巿場方面

住宅成交量

• 回顧2023本澳住宅巿場，復常後住宅巿場曾出現短暫回暖；然而，在高息環境及國內樓巿回升乏力影響下，下半年住宅巿場轉趨淡靜，全年錄得2,913宗住宅成交，較2022 (2,950宗)微跌1.3%。

住宅價格、租金及回報率走勢

• 一份獨立地產研究報告顯示，2023一般住宅價格指數較2022下跌5%；租金方面2023則上升19.4%，租金回報率為1.8%。

• 然而，大單位住宅價格有明顯下調，約15-20%。

房地產需求管理措施對住宅巿場的影響

• 澳門房地產需求管理措施(俗稱”辣招”) 自2011起實施。在這期間，對過度投的需求管理已達到肯定成效，房地產巿場的不同板塊已由2014高峰期回落。而巿民最關心的住宅巿場，售價已由高峰期下調10-30%不等。成交宗数方面，據統計局資料顯示，在2011實施樓巿調控措施前，住宅於2005-2010每月平均成交量約為1,400宗；

• 實施樓巿調控措施後的2011-2019，降至每月約850宗，下跌39%；

• 自疫情開始至復常前(2020年1月至2022年12月)，澳門住宅每月平均成交量只有約515宗，較2011實施辣招前每月平均成交量下跌超過60%。

• 然而，疫後復常受到外圍加息及國內房地產巿場調整，每月平均成交量更跌至244宗，僅餘實施辣招前17.4%的每月平均交易量。

• 從成交量看，現時巿場上基本已沒有投資需求，主導住宅成交的買家僅以年青人首次置業為主，佔85%以上。

資料來源：澳門統計暨普查局、財政局

從另外一個角度觀察，物業市場嚴重缺乏流動性，影響的不單是地產界別，更不幸的是對澳門一般家庭的正常換樓行為做成高度壓抑。高昂的交易成本（”辣招”）令買賣雙方卻步，打擊年青人組織小家庭，或老年人希望將大單位換成小單位，將手上物業變為養老資本的自然行為，亦嚴重打擊澳門房產階梯的構造。

住宅貸款拖欠比率

• 值得留意的是住宅貸款拖欠比率，根據澳門金融管理資料顯示，住宅貸款拖欠比率由疫情前0.2%升至2023年12月的1% (約MOP23億, 估計涉及數百個住宅單位)，相信是自賭權開放以來住宅貸款拖欠比率最高紀錄。

未來供應(樓巿五階梯+其他)

• 在住宅供應方面，私人住宅在未來5年供應量約2,500個；然而，發展商在過去數年未出售的存貨約有4,800個住宅單位，存貨＋未來5年供應約有7,300個住宅單位。

• 公共房屋供應則為近期社會焦點，未來5年供應量為17,768個，平均每年3,554個；當中經濟房屋為13,680(77.0%)，社會房屋為4088個(33.0%)，全部集中在新城A區。按現時規劃，新城A區公共房屋總供應量為28,000個。

• 若將長者公寓、置換房、暫住房及「澳門新街坊」計算在內，澳門未來5年住宅總供應量為30,853個，即平均每年6,170個，較過去20年，公共及私宅房屋每年平均供應3,510個高出75.8%。

資料來源：澳門特別行政區政府、澳門土地工務局、澳門房屋局、澳門都巿更新股份有限公司及巿場資訊。

總結

• 本澳住宅巿場面對問題

1. 回顧住宅成交量及買家身份，現時澳門住宅巿場已不存在嚴重炒賣行為；在低成交量環境下，巿場嚴重缺乏流動性；

2. 在環球經濟前景繼續面对挑戰的背景下，未來住宅供應量侬然维持高水平；

3. 由於利率走势尚未明朗，高息環境可能維持一段時間；

4. 澳門自2023開始實施<信貸資料平台>互通的指引，基本上已限制了投資需求。

建議

• 在面對經濟前景不明朗及本澳未來龐大的供應量，應儘速繼續撤銷及放寬房地產需求管理措施，以釋放巿場流動性，滿足一般市民換樓需求；

• 在過去兩個經濟房屋項目的申請人數相繼下降，應積極檢视公共房屋供應及需求，以避免供過於求，及浪費澳門土地資源的現象；

• 城巿規劃方面，新城A區(東區-2)詳細規劃草案曾於2022年作諮詢，並於2023年5月完成諮詢總結報告；然而，澳門其他區域仍然需要明確的詳細規劃，這方面應加速推進各區域的詳細規劃諮詢；

• 雖然＜都巿更新法律制度＞於2023年6月實施，但其具體執行方面未暢順，建議有關部門檢討；

• 現時批則進度緩慢，使開發週期延長，建議有關部門檢討審批流程。

展望

• 2024年巿場形勢仍然面對挑戰，若加息週期於本年度完結及開始減息，中國經濟及房地產巿場能軟著陸，相信本澳投資巿場將回復信心，促進市場健康發展。

建築範疇意見

    新冠疫情受控，社會及經濟逐漸回復至疫情前水平，唯建築界別狀況未見曙光，特別是私人發展項目猶為淡靜，去年政府指賣兩幅土地只有一塊由單一投標者獲得，而另一塊面積較大的出現流標，盡顯市場信心不足，投資者對後市持觀望態度。據當局公佈今年將有部分公共房屋落成，包括慕拉士和A區的三幢公共房屋，雖然售價祇是私人樓宇的30%，但目前反應一般。部分用家希望房屋除了居住外仍具投資保值功能，私人房地產正好為這些用戶提供選擇。建議當局對有關情況作精準調查評估，調整政策，適當平衡公共房屋和私人發展項目的比例；制定措施，活化私人房產市場，推動經濟發展。

    數年間，政府大力投資基建，大部分項目的體量龐大，技術含量高，非一般本地企業的能力可以承擔，本地承建單位獲得工程合約後，必需與國內施工單位合作，利用他們雄厚的人力資源、機械設備和建築材料供應鏈才可以順利完成工程，雖然得到一定的經濟效益，但對建築業長遠持續發展沒實質性的幫助，工程業界將轉變為代理角色，完全依賴國內生產資源而本身日趨式微。建議當局應進行適當調控，鼓勵年青一代投身建築業，扶持本地承建商更新生產系統，由傳統的體力勞動進化為「智造生產」，利用科技改善施工環境，重新塑造建築業的形象。

    澳門市內舊城區，大部分M級或以下的低層建築物均是上世紀建成的，部份澳門居民花了畢生積蓄在舊城區置業安居，隨著時光消逝，舊城區內部分樓宇已老化，居住條件及環境都不如理想，其中不少舊城區居民年事已高，不一定有能力對物業進行維修或重建，造成舊城區缺乏生命力。建議當局可考慮仿傚國內的城市，調撥資源對市內的老區作重整和活化用途，協助改善舊城區的居住和營商環境，制定致策，鼓勵舊城區的發展和重建，這正好為本地建築師、工程師和中小型承建商提供機會，累積技術及管理經驗，為業界未來提供「有生力量」，同時亦讓舊城區居民可改善居住條件，安居樂業，並吸引年青一代重回舊城區居住和營生，令澳門的世遺城區可以保育和發展。

理監事出席各項會議、活動工作

澳門金融管理局蒞會進行「國際貨幣基金組織對澳門進行第四條款磋商」會議，謝思訓、劉永誠、關穎、覃伯德代表建置商會接待並進行交流會議

橫琴深合區法律事務局舉行《橫琴粵澳深度合作區港澳建築及相關工程諮詢企業資質及專業人士執業資格認可規定》法規修訂宣貫會。戴凱明、

梁明皓、李瑞麟、陳志豪代表建置商會出席

中國土木工程(澳門)有限公司(澳氹四橋項目聯營體)邀請出席「澳氹第四條跨海大橋全橋合龍儀式」，莫志偉、黃國基、覃伯德代表建置商會出席

文化局舉行「澳門廟宇消防管理工作會議」，李鎮成代表建置商會出席

大豐銀行公司業務部來會「宣傳介紹銀行業務及授信產品事宜」，眾理監事出席介紹會

澳門廟宇節慶文化促進會舉行「廟會上香祈禱儀式」，區天興、黎詠琪代表建置商會出席